1. 도시재생의 긍정 효과 이면에 존재하는 그림자
도시재생은 낙후된 지역을 되살리기 위한 정책입니다. 좁고 어두운 골목이 밝아지고, 빈 상가는 청년 창업 공간으로 변신하며, 지역민의 삶의 질도 개선되는 등 긍정적인 변화가 가시적으로 나타납니다. 그러나 그 이면에는 간과할 수 없는 문제가 도사리고 있습니다. 바로 임대료 상승 논란입니다. 도시재생이 활발히 이루어진 지역에서는 외관과 인프라가 개선되고, 유동인구가 증가함에 따라 상가와 주택의 임대료가 동반 상승하는 현상이 나타납니다. 이러한 현상은 자칫하면 기존 상권을 지탱하던 자영업자나 원주민들이 경제적 부담을 이기지 못하고 지역을 떠나는 결과로 이어집니다. 이는 ‘젠트리피케이션(gentrification)’이라고 불리는 사회적 부작용으로, 도시재생의 진정한 목적과는 상충되는 결과를 초래할 수 있습니다. 도시를 살리기 위한 사업이 오히려 지역 공동체를 해체하는 결과를 만들 수 있다는 점에서 신중한 정책 설계가 필요합니다.
2. 임대료 상승 사례로 본 현실적 문제
서울 마포구 연남동은 대표적인 도시재생 성공 사례로 꼽힙니다. 낙후된 주택가와 골목 상권은 감성 카페, 공방, 디자인 스튜디오 등이 들어서며 젊은 층이 즐겨 찾는 문화 거리로 변모했습니다. 그러나 이로 인해 발생한 문제는 임대료 상승입니다. 연남동의 상가 임대료는 도시재생 이전에 비해 약 2~3배 이상 상승했습니다. 이로 인해 초기 창업자나 원주민 상인들은 임대료 부담을 감당하지 못하고 퇴출되거나 타 지역으로 밀려나는 일이 빈번하게 벌어졌습니다. 이는 지역의 지속 가능성을 위협하는 요인이 되며, 원래 도시재생이 목표로 했던 '지역 주민과의 공존'이라는 철학과 어긋납니다. 또한, 부산 영도의 흰여울문화마을, 대전 대흥동 문화지구 등에서도 임대료 인상으로 인한 상인 갈등이 계속되고 있으며, 일부 지역에서는 임대료를 둘러싼 집단 민원이 발생하기도 했습니다. 이는 도시재생이 단순한 환경 개선에 그치지 않고, 사회적 안전장치를 병행해야 함을 시사합니다.
3. 임대료 안정화를 위한 정책적 대응 사례
이러한 임대료 상승 문제를 인지한 일부 지방자치단체는 선제적인 대응에 나서고 있습니다. 대표적인 방법은 ‘상생협약’ 체결과 ‘장기임대상가 제도’ 도입입니다. 이는 건물주와 상인이 자발적으로 협약을 맺어, 일정 기간 임대료를 동결하거나 인상률을 제한하는 방식입니다. 서울시와 성북구는 지역 내 공공건물이나 지원센터에 ‘협약형 임대 상가’를 조성하여 임대료를 낮게 유지하면서도 자영업자들이 안정적으로 영업할 수 있도록 지원했습니다. 또한 일부 지역은 지자체가 직접 상가를 매입해 공공임대상가로 활용하고 있으며, 이를 통해 젠트리피케이션을 사전에 방지하려는 노력을 하고 있습니다. 이러한 정책은 도시재생의 긍정적 효과는 유지하면서도 원주민의 주거권과 상권 생존권을 보장하기 위한 장치로 평가받고 있습니다. 그러나 아직 전국적으로 보편화된 제도는 아니며, 보다 정교하고 지속적인 법제화가 필요한 시점입니다.
4. 도시재생과 임대료 상승의 균형을 위한 해법은?
도시재생이 진정한 성공을 거두기 위해서는 물리적 환경 개선뿐 아니라 사회적·경제적 구조의 조화로운 재편이 병행되어야 합니다. 그 중심에는 ‘지속 가능한 지역 공동체’라는 키워드가 자리 잡고 있어야 합니다.
이를 위해 필요한 방안은 다음과 같습니다.
- 상가 임대차 실거래 정보의 투명화
- 장기 임대 보장 공공 상가 확대
- 상생협약 체결 시 세제 혜택 제공
- 주민·상인 참여형 도시재생 계획 수립
- 젠트리피케이션 방지 특별조례 마련
도시재생은 단순히 도시를 예쁘게 만드는 사업이 아닙니다. 그것은 사람이 떠나지 않고 머물 수 있게 만드는 인프라 구축입니다. 임대료 상승 논란은 도시재생의 그늘이지만, 적절한 대응과 제도를 통해 충분히 조절 가능한 과제입니다.
✅ 요약 디스크립션
도시재생은 지역 활성화에 기여하지만, 동시에 임대료 상승이라는 부작용도 발생합니다. 연남동, 영도 등 사례를 통해 이 문제를 살펴보고, 상생협약, 공공임대상가 등 정책적 대응 방안과 해법을 정리했습니다. 도시재생의 지속 가능성을 위해 균형 잡힌 접근이 필요합니다.